Tính mortgage 2026: Công cụ miễn phí và hướng dẫn cách dùng cho người Việt

Mortgage là khoản vay mua nhà trả góp nhiều năm. Tiền trả mỗi tháng không chỉ có gốc và lãi, mà còn thuế nhà, bảo hiểm và đôi khi bảo hiểm thế chấp.

Bài này hướng dẫn dùng công cụ miễn phí của chính phủ Mỹ để ước tính khoản vay và hiểu tiền trả hằng tháng gồm những gì.

Tóm tắt nhanh

• Tiền trả góp hằng tháng thường gồm 4 phần (PITI): gốc, lãi, thuế nhà và bảo hiểm.
• CFPB (Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng) có công cụ 'Explore interest rates' miễn phí để xem lãi suất ảnh hưởng chi phí ra sao.
• Lãi suất chỉ là một phần chi phí — phí, điểm (points) và chi phí đóng (closing costs) cũng quan trọng.

Tiền trả góp hằng tháng gồm gì?

Người Mỹ thường gọi khoản trả hằng tháng là PITI — viết tắt của bốn thành phần chính.

• Principal (gốc): phần trả vào số tiền vay.
• Interest (lãi): tiền lãi ngân hàng tính trên dư nợ.
• Taxes (thuế nhà): thuế bất động sản, thường gom vào tài khoản escrow.
• Insurance (bảo hiểm): bảo hiểm nhà, và PMI nếu trả trước dưới 20%.

Dùng công cụ miễn phí của CFPB

CFPB là cơ quan liên bang bảo vệ người tiêu dùng tài chính. Công cụ 'Explore interest rates' của họ giúp bạn thấy lãi suất thay đổi thế nào theo điểm tín dụng, tiền trả trước, loại vay và thời hạn vay.

1. Nhập thông tin cơ bản: Chọn bang, mức giá nhà dự kiến, số tiền trả trước (down payment) và điểm tín dụng (credit score).
2. Chọn loại vay: Conventional, FHA, VA… và thời hạn 15 hay 30 năm.
3. Xem khoảng lãi suất: Công cụ hiển thị khoảng lãi suất phổ biến mà người vay tương tự nhận được, dựa trên dữ liệu thị trường.

So sánh báo giá để chọn khoản vay tốt

Khi vay thật, mỗi ngân hàng phải cấp cho bạn một tờ Loan Estimate theo mẫu chuẩn. Hãy lấy báo giá từ nhiều nơi và so sánh.

• So sánh APR chứ không chỉ lãi suất, vì APR gồm cả phí.
• Xem chi phí đóng (closing costs) và điểm (discount points).