Closing Costs khi mua nhà ở Mỹ: Gồm những gì?

Closing costs thường là khoản chi phí "ẩn" lớn mà người mua nhà lần đầu ở Mỹ dễ quên tính vào ngân sách bên cạnh tiền đặt cọc.

Các khoản phí phổ biến trong closing costs

• Loan origination fee — phí xử lý hồ sơ vay của ngân hàng.
• Appraisal fee — phí thẩm định giá trị nhà.
• Title insurance — bảo hiểm quyền sở hữu, bảo vệ cả người mua và người cho vay khỏi tranh chấp quyền sở hữu.
• Escrow/attorney fees — phí dịch vụ xử lý giao dịch (tuỳ bang có thể dùng escrow company hoặc luật sư).
• Thuế chuyển nhượng bất động sản (transfer tax, khác nhau theo bang/địa phương).

Ước tính tổng chi phí

Closing costs thường chiếm khoảng 2-5% giá trị khoản vay — với nhà giá 400.000 USD, có thể tốn thêm 8.000-20.000 USD ngoài tiền đặt cọc, cần dự trù kỹ trong ngân sách mua nhà.

Loan Estimate — công cụ so sánh chính thức

Theo luật, người cho vay phải cung cấp Loan Estimate trong vòng 3 ngày sau khi nhận hồ sơ vay, liệt kê chi tiết các khoản phí dự kiến — nên so sánh Loan Estimate từ nhiều người cho vay khác nhau để tìm lựa chọn tổng chi phí thấp nhất.

Cách giảm bớt closing costs

• Đàm phán với người bán để họ chi trả một phần closing costs (seller concessions), phổ biến trong thị trường có lợi cho người mua.
• So sánh phí giữa các title company/luật sư khác nhau nếu được phép tự chọn theo quy định bang.
• Hỏi ngân hàng về chương trình hỗ trợ giảm phí cho người mua nhà lần đầu nếu đủ điều kiện.

Câu hỏi thường gặp

Ai thường trả closing costs, người mua hay người bán?

Thông thường người mua trả phần lớn, nhưng có thể đàm phán để người bán chi trả một phần (đặc biệt phổ biến khi thị trường có lợi cho người mua).

Closing costs có thể gộp vào khoản vay không?

Một số trường hợp có thể "roll" một phần closing costs vào khoản vay (tăng số tiền vay), nhưng điều này làm tăng tổng lãi phải trả về lâu dài.