Realtor & Agent 2026: thay đổi mới nhất và việc người Việt tại Mỹ nên làm ngay

Thị trường môi giới bất động sản Mỹ đã thay đổi đáng kể sau thỏa thuận pháp lý của Hiệp hội Môi giới Quốc gia (National Association of Realtors — NAR), có hiệu lực từ ngày 17 tháng 8 năm 2024. Thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến cách trả hoa hồng cho agent của người mua nhà, nên người Việt đang/sắp mua nhà cần nắm rõ.

Bài này tóm tắt những điểm thay đổi đã được xác nhận và việc cần làm. Đây là thông tin định hướng; mỗi giao dịch mỗi khác, hãy đọc kỹ hợp đồng và hỏi agent/luật sư bất động sản khi cần.

Tóm tắt nhanh

• Từ 17/8/2024, mức hoa hồng cho agent người mua KHÔNG còn được đăng trên hệ thống niêm yết MLS.
• Agent của người mua phải ký 'written buyer agreement' (hợp đồng bằng văn bản) với bạn TRƯỚC khi dẫn đi xem nhà.
• Hợp đồng phải ghi rõ mức phí/cách tính phí cho agent; phí này nay có thể thương lượng.
• Người bán không còn bắt buộc trả hoa hồng cho agent bên mua — khoản này có thể do bên mua, bên bán, hoặc thương lượng.

Thỏa thuận NAR 2024 đã đổi điều gì

Trước đây, ở nhiều nơi người bán thường niêm yết sẵn một mức hoa hồng cho agent bên mua ngay trên hệ thống MLS, và người mua hầu như không phải bàn về khoản phí này. Sau thỏa thuận NAR có hiệu lực ngày 17/8/2024, cách làm đó thay đổi.

• Không còn niêm yết phí hoa hồng cho agent bên mua trên MLS.
• Agent đại diện bên mua phải ký hợp đồng bằng văn bản với khách trước khi dẫn đi xem nhà.
• Hợp đồng phải nêu rõ và cụ thể số tiền hoặc tỷ lệ phí mà agent sẽ nhận, hoặc cách tính khoản đó.
• Việc ai trả phí cho agent bên mua (người mua, người bán, hay chia sẻ) nay là điều cần thương lượng trong từng giao dịch.

Việc người Việt mua nhà nên làm ngay năm 2026

1. Đọc kỹ 'written buyer agreement' trước khi ký: mức phí, thời hạn hợp đồng, phạm vi độc quyền.
2. Hỏi thẳng: phí agent của tôi là bao nhiêu, ai trả, nếu người bán trả thì phần chênh tôi có phải bù không?
3. So sánh vài agent; phí và dịch vụ nay có thể thương lượng, đừng ngại hỏi.
4. Tính khoản phí agent vào ngân sách mua nhà phòng khi bạn phải tự trả một phần.
5. Yêu cầu giải thích bằng tiếng Việt hoặc nhờ người thân dịch nếu chưa chắc về thuật ngữ.

Realtor và Agent khác nhau thế nào

'Real estate agent' là người có giấy phép hành nghề môi giới do bang cấp. 'Realtor' là agent (hoặc broker) đồng thời là thành viên của NAR và cam kết theo bộ quy tắc đạo đức của tổ chức này. Mọi Realtor đều là agent, nhưng không phải agent nào cũng là Realtor.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có bắt buộc phải dùng agent khi mua nhà không?

Không bắt buộc, nhưng agent giúp bạn xem nhà, đàm phán và xử lý giấy tờ. Sau thay đổi 2024, nếu dùng agent bên mua, bạn sẽ phải ký hợp đồng bằng văn bản trước khi đi xem nhà.

Người bán còn trả hoa hồng cho agent của tôi không?

Có thể có, có thể không. Việc này nay phải thương lượng từng giao dịch, không còn mặc định. Hãy làm rõ trước khi cam kết.

Quy định và cách áp dụng có thể khác nhau theo bang và còn được điều chỉnh. Hãy theo dõi trang chính thức của NAR và cơ quan quản lý bất động sản của bang, và hỏi luật sư bất động sản khi giao dịch lớn.